Sym­bol­bild Woh­nungs­bau in Düs­sel­dorf Foto: LOKALBÜRO

 

Lan­des­haupt­stadt nutzt zahl­rei­che Stra­te­gien, Instru­mente und Akti­vi­tä­ten zur Ver­sor­gung der Bevöl­ke­rung mit bezahl­ba­rem Wohnraum

Der Mie­ter­ver­ein Düs­sel­dorf e.V. hat für heute, Frei­tag, 18. Novem­ber, zu einer Pres­se­kon­fe­renz ein­ge­la­den. Thema sol­len die der­zei­ti­gen Miet­ent­wick­lun­gen auf dem Düs­sel­dor­fer Woh­nungs­markt sein. Die ange­kün­digte Stu­die ist der Stadt­ver­wal­tung nicht bekannt.

Den­noch kann die Stadt­ver­wal­tung Aus­kunft über Stra­te­gien, Instru­mente und Akti­vi­tä­ten geben, wie die Lan­des­haupt­stadt die Ver­sor­gung der Bevöl­ke­rung mit bezahl­ba­rem Wohn­raum vor­an­trei­ben und kon­ti­nu­ier­lich als ein prio­ri­tä­res Thema der Stadt­pla­nung, Woh­nungs­wirt­schaft, im Lie­gen­schafts­be­reich und dem Geneh­mi­gungs­we­sen auf ihrer Agenda hat.

1. Bekämp­fung von Zweck­ent­frem­dung von Wohn­raum: Seit Inkraft­tre­ten der ers­ten Wohn­raum­schutz­sat­zung im Okto­ber 2019 ist die zweck­fremde Nut­zung von Wohn­raum in Düs­sel­dorf unter ein gene­rel­les Ver­bot mit Befrei­ungs­vor­be­halt gestellt. Ziel der Sat­zung ist es, Wohn­raum für den all­ge­mei­nen Woh­nungs­markt zu erhal­ten und nach zweck­frem­der Nut­zung wie­der in den Woh­nungs­markt zurückzuführen.

Ins­be­son­dere leer­ste­hende Wohn­ein­hei­ten und für Zwe­cke der Kurz­zeit­ver­mie­tung genutzte Wohn­räume lie­gen im Zen­trum der Ermitt­lun­gen sowie der dar­auf­fol­gen­den Antrags- oder ord­nungs­be­hörd­li­chen Ver­fah­ren. Es wer­den dabei alle recht­li­chen Mög­lich­kei­ten zur Siche­rung des Wohn­raum­be­stan­des aus­ge­schöpft, die in der Düs­sel­dor­fer Wohn­raum­schutz­sat­zung sowie im seit Juli 2021 gel­ten­den Wohn­raum­stär­kungs­ge­setz NRW vor­ge­se­hen sind. So wur­den im Jahr 2021 ins­ge­samt 98 Woh­nun­gen und im lau­fen­den Jahr bis Juni bereits 46 Woh­nun­gen wie­der dem Woh­nungs­markt zugeführt.

2. Aus­schöp­fen der För­der­ku­lisse des Lan­des NRW: Düs­sel­dorf erhält seit 2018 ein jähr­li­ches Glo­bal­bud­get von zuletzt 60 Mil­lio­nen Euro für die För­de­rung von Miet­woh­nun­gen, selbst­ge­nutz­tem Wohn­ei­gen­tum und Moder­ni­sie­run­gen. Im Rah­men die­ses Glo­bal­bud­gets wur­den jähr­lich rund 55 Mil­lio­nen Euro zur För­de­rung von Miet­wohn­raum ein­ge­plant. Im Zeit­raum 2018 bis ein­schließ­lich 2021 wur­den durch­schnitt­lich pro Jahr 483 Miet­woh­nun­gen mit öffent­li­chen Bau­dar­le­hen von jeweils rund 63 Mil­lio­nen Euro geför­dert. Die im Rah­men des Glo­bal­bud­gets zur Ver­fü­gung gestell­ten För­der­mit­tel muss­ten in der Regel um wei­tere För­der­mit­tel ergänzt wer­den. Auch für 2022 hat die Stadt Düs­sel­dorf schon zusätz­li­che För­der­mit­tel erhalten.

3. Dia­loge mit der Woh­nungs­wirt­schaft: Die Stadt­ver­wal­tung steht im regel­mä­ßi­gen Aus­tausch mit der Woh­nungs­wirt­schaft und den Inter­es­sen­ver­bän­den. Dabei geht es ins­be­son­dere um die Kom­mu­ni­ka­tion und Abstim­mung der woh­nungs­wirt­schaft­li­chen Impulse für die poli­ti­schen Gre­mien (Rat) sowie deren Umset­zung in poli­ti­sche Ziele und Beschlüsse sowie kon­kret in Pro­jekte. Der Aus­tausch zu den jewei­li­gen wirt­schaft­li­chen, recht­li­chen und säch­li­chen Abhän­gig­kei­ten und den gemein­sa­men Zie­len hat im Jahr 2022 mehr­fach und regel­mä­ßig statt­ge­fun­den und trägt dazu bei, Lösun­gen der bestehen­den Pro­bleme, zum Bei­spiel in Geneh­mi­gungs­we­sen, bei Kon­zept­ver­ga­ben, bei der Opti­mie­rung bestehen­der Pro­jekte für eine bes­sere Umset­zungs­ku­lisse für bezahl­ba­ren Wohn­raum gemein­sam mit allen Akteu­ren vor Ort zu ent­wi­ckeln und kon­ti­nu­ier­lich so an der Seite der Woh­nungs­wirt­schaft zu sein.

4. Begren­zung von Miet­hö­hen: Seit dem Jahr 2020 wur­den ver­schie­dene Rege­lun­gen zur Begren­zung der Miet­höhe in der Mie­ter­schutz­ver­ord­nung des Lan­des NRW zusam­men­ge­fasst. Die in Düs­sel­dorf gel­ten­den Vor­schrif­ten zur Miet­preis­bremse (bei einer Wie­der­ver­mie­tung von Bestands­woh­nun­gen: orts­üb­li­che Ver­gleichs­miete zuzüg­lich 10 Pro­zent) und zur Kap­pungs­grenze (bei bestehen­den Miet­ver­hält­nis­sen: Erhö­hung inner­halb von drei Jah­ren maxi­mal um 15 Pro­zent) wer­den zivil­recht­lich durch die Mie­te­rin­nen und Mie­ter umgesetzt.

Dar­über hin­aus ist die zuläs­sige Miete durch die Vor­schrif­ten des Wirt­schafts­straf­ge­set­zes (Miet­preis­über­hö­hung) und des Straf­ge­setz­bu­ches (Miet­wu­cher) begrenzt. In bei­den Fäl­len sind neben der Miet­höhe beson­dere Tat­be­stands­merk­male zum Zeit­punkt der Anmie­tung durch die Mie­te­rin oder den Mie­ter nach­zu­wei­sen. Dabei unter­stüt­zen die Rechts­an­wälte sowie ent­spre­chende Inter­es­sen­ver­eine. Das Woh­nungs­amt beglei­tet dies eng.

5. Aktive Bau­land­be­reit­stel­lung: Die Lan­des­haupt­stadt Düs­sel­dorf betreibt eine aktive Bau­land­be­reit­stel­lung unter Anwen­dung des Hand­lungs­kon­zep­tes Woh­nen (HKW). Neben Fest­set­zun­gen zum HKW wer­den über städ­te­bau­li­che Ver­träge auch not­wen­dige Daseins­bau­steine wie Kita, Schu­len, Sport­ein­rich­tun­gen, grüne und ver­kehr­li­che Infra­struk­tur gesi­chert. Auch das gehört zu einer ver­ant­wor­tungs­vol­len woh­nungs­po­li­ti­schen Stadtentwicklung.

Im April die­ses Jah­res hat der Stadt­rat eine Anpas­sung der Quo­tie­rungs­re­ge­lung (eine wesent­li­che Maß­nahme des HKW) beschlos­sen. Danach müs­sen nun bei Woh­nungs­neu­bau­pro­jek­ten auf pri­va­ten Grund­stü­cken, die über ein Bebau­ungs­plan­ver­fah­ren mit städ­te­bau­li­chem Ver­trag Pla­nungs­recht erhal­ten, 50 Pro­zent der geplan­ten Wohneinheiten/Wohnfläche im öffent­lich geför­der­ten und preis­ge­dämpf­ten Woh­nungs­bau ent­ste­hen; der Anteil der Wohn­ein­hei­ten im öffent­lich geför­der­ten Woh­nungs­bau beträgt dabei min­des­tens 30 Pro­zent. Dadurch wird auf dem Woh­nungs­markt wei­ter­hin für alle Ein­kom­mens­grup­pen Wohn­raum ent­ste­hen – Düs­sel­dorf ist eine Stadt für alle. Dazu gehö­ren nun­mehr auch Hoch­häu­ser mit einem spe­zi­fi­schen Anteil preis­ge­dämpf­ten Wohnens.

Um die­sem Ziel auch wei­ter­hin gerecht zu wer­den, arbei­ten wir der­zeit inten­siv an der Wei­ter­ent­wick­lung des HKW zu einem Düs­sel­dor­fer Bau­land­mo­dell, wel­ches die Erfas­sung und Akti­vie­rung mög­li­cher Wohn­bau­flä­chen genauso beinhal­tet, wie die kon­se­quente Nut­zung städ­te­bau­li­cher Instru­mente zur Siche­rung und Ent­wick­lung von Wohn­bau­flä­chen. Auch die Ver­bin­dung von Kli­ma­schutz­auf­la­gen und Ener­gie­ef­fi­zi­enz­bau­stei­nen soll mit den sozia­len Aspek­ten des Woh­nens bes­ser abge­stimmt wer­den, um hier die Fol­ge­kos­ten für das Woh­nen zu reduzieren.

Die Lan­des­haupt­stadt Düs­sel­dorf sieht es als ihre Auf­gabe an, alle Instru­mente zu nut­zen, um Woh­nungs­bau, ins­be­son­dere geför­der­ten und preis­ge­dämpf­ten, aber auch des Wohn­raum­schaf­fens für beson­dere Grup­pen, wie Senio­ren und junge Genera­tio­nen zu ermög­li­chen und zu för­dern. Dazu gehö­ren die Instru­mente, die aus der Inwert­set­zung und Akti­vie­rung von Flä­chen eine Rück­gabe bezahl­ba­rer Woh­nun­gen und beglei­ten­der Infra­struk­tur als Social Return zwin­gend ablei­ten und somit in die Stadt einspielen.

Zur Siche­rung und Ent­wick­lung erschwing­li­chen Wohn­raums in Miete und Eigen­tum die­nen auch die sich in Arbeit befind­li­chen Sozia­len Erhal­tungs­sat­zun­gen. Dar­über hin­aus haben Ver­wal­tung und Poli­tik im letz­ten Drei­vier­tel­jahr meh­rere Vor­kaufs­rechts­sat­zun­gen gegen Preis­spe­ku­la­tio­nen auf den Weg gebracht. Dies ist ein sehr deut­li­ches Zei­chen für bezahl­ba­ren Wohnraum.

Zudem hat die Lan­des­haupt­stadt Düs­sel­dorf eine bun­des­weite Initia­tive zur rea­lis­ti­schen Anwend­bar­keit der soge­nann­ten Städ­te­bau­li­chen Ent­wick­lungs­maß­nahme und ande­rer Instru­mente zur Akti­vie­rung brach­lie­gen­der Pro­jekte und Flä­chen auf den Weg gebracht und wird die damit ver­bun­de­nen Erkennt­nisse kon­se­quent anwen­den, um diese Flä­chen­po­ten­ziale, die sich in pri­va­ter Hand befin­den, zu heben. Mit der Akti­vie­rung die­ser Flä­chen durch Bau­leit­pla­nung wird auto­ma­tisch das HKW eingesetzt.
Bei den für die Flä­chen­ent­wick­lung not­wen­di­gen Betei­li­gungs­pro­zes­sen feh­len regel­mä­ßig die Stim­men der Woh­nungs­su­chen­den. Statt­des­sen über­wie­gen die Stim­men der Betrof­fen­heit, die oft­mals eine Bebau­ung ableh­nen, wie an einem sehr aktu­el­len Bei­spiel im Düs­sel­dor­fer Nor­den in die­sen Tagen.

Die Stadt lädt daher den Mie­ter­ver­ein sowie das Bünd­nis für bezahl­ba­res Woh­nen herz­lich ein, den Woh­nungs­su­chen­den auch in sol­chen Ver­fah­ren eine starke Stimme zu geben.

Die Stadt­ver­wal­tung ist gespannt auf das Gut­ach­ten und freut sich auf den Dia­log mit dem Mie­ter­ver­ein und einen Aus­tausch, der die Akti­vi­tä­ten der Lan­des­haupt­stadt unterstützt.